В Україні змінюються правила продажу житла у новобудовах. На початку січня Кабмін ухвалив рішення про так званий мінімальний розмір гарантійної частини будівництва об'єктів. Йдеться про частку квартир, які "заморожуються" до введення будинку в експлуатацію, і продавати їх не можна буде. Для великих міст – Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова – частка такого житла становитиме 10%, для інших населених пунктів – 5%,
Обмеження знімуть лише після того, як об'єкт повністю готовий. Що, за задумом влади, має знизити кількість заморожених будівництв і стимулювати забудовників вводити об'єкти в експлуатацію максимально оперативно.
Це особливо актуально з урахуванням повального заморожування будівництв по всій країні з початком війни. За оцінками таких вже більше половини.
Крім того, держава нещодавно запустила програму пільгового іпотечного кредитування, яке поширюється, зокрема, і на новобудови. Тому, звичайно, влада зацікавлена в тому, щоб були якісь гарантії завершення будівництва об'єктів, в яких за цією програмою люди придбали житло.
"У багатьох забудовників зараз проблеми з грошима, і є ризики, що проекти просто зависнуть, а люди залишаться ні з чим. "Заморозка" частини квартир такі ризики знімає", - каже власник оціночної компанії "Дельта Консалтинг" Роман Рябов.
З іншого боку, посилення правил для забудовників може призвести до переділу ринку під великих гравців і підвищення цін (яке, до речі, вже йдеться), - зазначив експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов.
Крім того, як вважають експерти, якщо забудовник прийняв рішення заморозити проект, то 10% непроданих у ньому квартир для нього особливої ролі не гратимуть (особливо, якщо він решту вже продав, а гроші вивів).
Розбиралися, що означає "державна десятина" у новобудовах і як вона змінить ринок нерухомості.
Заставні квартири
3 січня Кабмін на своєму засіданні ухвалив рішення про так звану мінімальну гарантійну частку будівництва об'єктів. Для Києва, Одеси, Дніпра, Львова, Харкова ця частка становить 10%, для інших населених пунктів – 5%.
Йдеться про частку нерухомості, яку забудовники не зможуть реалізувати до введення об'єкта в експлуатацію - на неї буде накладено обмеження за аналогією із заставним майном. Такі квадратні метри мають стати своєрідною гарантією, що забудовник не заморозить будівництво, а введе будинок в експлуатацію. Інакше він не тільки не отримає "заморожену частку", а й ризикує втратити взагалі весь об'єкт, — каже Артюхов.
"Прийнято зважене та ретельно прораховане рішення. Яке, по-перше, зберігає існуючі стимули роботи будівельної галузі, що дуже важливо з урахуванням потреб щодо відновлення країни. По-друге, мотивуватиме забудовника завершувати об'єкти будівництва, щоб зняти з них обтяження та отримати прибуток. По-третє, надає достатні гарантії для завершення будівництва третім особам", - прокоментував перший заступник міністра економіки Денис Кудін.
Також він додав, що це рішення важливе з урахуванням запуску програми іпотечного кредитування е-Оселя на ринку первинної нерухомості.
"Адже для визначення банком ризикованості операції з видачі іпотеки об'єкт незавершеного будівництва має бути внесений до державного реєстру щодо визначення відсутності обмежень щодо гарантійної частки", - сказав Кудін.
Зазначимо, що нове рішення Кабміну – це регуляторний акт до закону "Про гарантування майнових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому". Він набув чинності у жовтні цього року, але фактично так і не запрацював, оскільки не було необхідних підзаконних актів. Уряд цей пропуск заповнив, тобто тепер є можливість запустити нововведення.
У законі зазначено, що майнові права на гарантійну частину нерухомості обтяжуються до введення об'єкта в експлуатацію. Якщо забудовник з якихось причин не зможе виконати свої зобов'язання та добудувати будинок, об'єкт може перейти іншому девелоперу, який добудовуватиме його за заставну частку.
Гарантійна частина нерухомості має бути вільна від майнових прав третіх осіб, тобто продавати її не можна. Усі обмеження знімаються лише після введення об'єкта в експлуатацію.
Визначення самої гарантованої частки у законі немає. Її прописав Кабмін у своїй ухвалі.
Це співпало з розгортанням програми пільгового кредитування е-Оселя, яка стартувала з жовтня. Вона передбачає видачу пільгових кредитів під 3% для вчителів, медиків, військових. Але, як очікується, коло одержувачів пільгової іпотеки розширюватиметься. Зокрема, за рахунок переселенців, які втратили житло внаслідок воєнних дій.
"Без схеми з гарантійною часткою нерухомості держава, по суті, не могла повноцінно розпочати роботу з кредитування на первинці. Адже є ризики, що в якийсь момент об'єкт буде заморожений і бюджетні гроші просто підуть у нікуди. Із запровадженням цієї норми держава отримує гарантію - заставну частку 5-10%, яку вона може стягнути з недбайливого забудовника", - пояснив Артюхов.
Зазначимо, що це рішення ухвалене на тлі тотальної зупинки будівництва житла, яке йде від початку війни.
Скільки зараз заморожених будівництв, достеменно невідомо. За експертними даними, їх у країні 40-60%. Деякі називають ще більшу цифру.
За даними Ірини Луханіної, середній термін затримки здавання об'єктів до півтора року.
За даними ЛУН, за 10 місяців 2022 року розпочато будівництво 512 нових проектів та черг у вже існуючих ЖК, що більш ніж удвічі нижче, ніж за аналогічний період минулого року (тоді було 1130). У Києві кількість нових черг будівництва скоротилася майже вчетверо (до 55), на Одещині з 131 до 52, у Харківській – 18 проти торішніх 87, у Дніпропетровській – 12 проти 53 тощо.
Що вирішує "будівельна десятина"
Що означають нові правила ринку нерухомості для пересічних покупців квартир у новобудовах?
За словами Романа Рябова, забудовники отримають "батіг і пряник" - спочатку у них заберуть частину нерухомості під заставу, повернути яку можна буде лише після закінчення робіт та введення будинку в експлуатацію. Тобто для будівельних компаній це буде своєрідним стимулом не тягнути з добудовою об'єктів.
Що вигідно потенційним покупцям, адже заморозити свої гроші у недобудові ніхто не хоче.
"Можливостей для шахрайства стане набагато менше: забудовник банально не зможе почати продажі без наявності всіх дозвільних документів, виключена можливість подвійних-потрійних продажів одних і тих же неподільних об'єктів (квартир, площ комерційного призначення), всі продані квартири будуть зафіксовані у відповідному реєстрі Мін'юсту пр.", - зазначив співзасновник та керуючий партнер INSPI Development Володимир Семенцов.
Але це в ідеалі.
"Зараз війна, і більшість забудовників порушили свої зобов'язання перед інвесторами. Будівництва заморожуються в тому числі з об'єктивних причин. І якщо забудовник не має можливості добудувати, але заставні 10% квартир нічого для нього не вирішать, він все одно зупинить роботи", - каже Артюхів.
При цьому зовсім не факт, що грошей від 10% заставних квартир вистачить на добудову об'єкта іншим забудовником, - каже голова адвокатського об'єднання "Кравець та партнери" Ростислав Кравець. "Якщо об'єкт виходить на фінішну пряму, коштів, може, й достатньо. Але не у разі заморожування будівництва на початкових етапах. Отже, рішення Кабміну - дуже умовна гарантія для потенційних покупців", - вважає Кравець.
"Щодо гарантійних площ, то на мою думку, для українського ринку більш прийнятним був би досвід європейських країн, коли фінансування об'єктів будівництва здійснюється через банківські структури (наприклад, забудовник закінчив підземну частину будівлі, а банк перерахував йому (умовно) 25% від загальної) кошторису, закінчив наступний етап - банк перерахував ще певний відсоток і т.д.) Це і гарантія покупцю, і контроль банку за ходом будробіт.І тут фактично немає прив'язки до обсягів продажів на різних стадіях будівництва. Впровадження "гарантійної частки" стало одним з найбільш спірних питань при роботі над документом, нагадаю, що в 2020-2021 роках йшлося про гарантійні норми в розмірі 10-15% від усього обсягу площі, що продається.
Але щоб не "поховати" цей законопроект, питання обов'язкової гарантійної частки віддали на відкуп Кабміну. У разі банкрутства забудовника, щоб новий забудовник зайшов на об'єкт, кількість проданих у такому об'єкті квартир має бути меншою, ніж обсяг виконаних робіт (якщо продано більше, ніж збудовано, то новий забудовник не матиме економічної доцільності входження до проекту). І законодавчо це передбачити неможливо. Зараз кожен недобуд – окрема історія, яка потребує всебічного аудиту. Тому закон як уніфіковане правило для всіх випадків навряд чи стане ефективним щодо відшкодування збитків покупцям. Дотримуючись цієї логіки, гарантійна частина номінально має бути більше 50%, тоді покупці отримають гарантію, що їхній будинок буде добудовано новим девелопером. Але в такому разі кожен забудовник буде "затиснутий" між бажанням продавати та будувати на виручені від продажу кошти та зобов'язаннями за гарантійними площами. На це питання варто подивитися ширше: все йде до того, що ринок поступово прийде до того, що основні продажі відбуватимуться на завершальних стадіях будівництва або після введення об'єкта в експлуатацію.
Іншими словами, повторюся, забудовнику для повноцінного будівництва знадобиться наявність достатнього обсягу власних коштів (коштів партнерів, великих інвесторів тощо), або банківський кредит під мінімальні відсотки терміном до двох років», - вважає Семенцов.
Як буде розгортатися ситуація у випадку, якщо об'єкт все ж таки потрапить до категорії проблемних? Заставні 10% об'єкта підпадуть під стягнення. Їх можуть запропонувати, наприклад, іншому забудовнику, щоб закінчив проект.
Але, наприклад, якщо йтиметься про будинки, де будуть кредитні квартири за пільговою програмою від держави, під стягнення може піти і весь об'єкт, особливо якщо він на момент банкрутства забудовника залишиться на початковій стадії, - зазначив Артюхов.
"Держава зробить все, щоб повернути вже сплачені гроші за іпотечну квартиру. Тому можуть дійсно і весь об'єкт "віджати". І добре, якщо йтиметься лише про справді проблемні забудови, а не включаться ще й корупційні схеми. Коли спочатку забудовнику ставитимуть". палиці в колеса, щоб він не ввів вчасно будинок в експлуатацію, а потім за це позбавляти прав на об'єкт. У такому разі держава просто перетвориться на узаконеного рейдера", - каже джерело на будівельному ринку.
Втім, зрозуміло, що поки що це більше "страшилки", ніж реальні ризики. Зрозуміло, що отримати весь об'єкт замість заставних 10% не так просто, це, як мінімум, затяжні судові процеси. Проте "зачіпки" є.
З введенням в експлуатацію завжди було складно. Навіть у мирний час з моменту, коли будинок фактично готовий і до моменту, коли на нього видадуть сертифікат, проходили місяці, а іноді і рік. Після цього починається процес присвоєння адреси, перемикання на побутових користувачів електроенергії, води, каналізації, виготовлення техпаспортів та реєстрація прав власності Багато будинків, які отримали сертифікати влітку позаминулого року, на листопад цього року ще залишалися без адрес, при цьому на 70-80% вони вже заселені. Електроенергія, наприклад, там по 5,6 гривні за кіловат Причини тяганини банальні - комісії, що приймають будинок в експлуатацію, практично завжди знаходять масу недоліків, які потрібно виправити. то й грошей на виправлення "недоліків" може не виявитися", - каже Луханіна.
"Нововведення посилить переділ будівельного ринку, який уже розпочався. Великі компанії, які мають ресурс для будівництва, залишаться в бізнесі, дрібні просто помруть. Фактично ринок поділять десяток великих забудовників", - вважає Артюхов.
Плюс 10-15% до цінника
На думку Артюхова, нововведення відіб'ються на цінах.
"Ціни на новобудови вже зростають, правда, поки що переважно по прайсу. Під реального покупця компанії дають знижки до 25%, тому що продажів дуже мало. Великі корпорації з десятками проектів продають по 2-4 квартири на місяць, і то, якщо пощастить. Але всі розуміють, що є величезний відкладений попит, пропозиція обмежена через велику кількість заморожених будівництв, тобто всі передумови для формування дефіциту, розраховують, що це фактор вистрілить після війни, але стимулом може стати і пільгова іпотека, якщо вона отримає масовість. ", - Каже Артюхов.
За словами київського ріелтора Ірини Луханіної, іпотечний попит на ринку вже відчувається.
"Пішло невелике пожвавлення в сегменті найдоступніших квартир до 35 тисяч доларів. Дивляться переважно сім'ї військовослужбовців, а також переселенці", - зазначила експерт.
"Київміськбуд" вже оголосив, що розморожує 10 будівельних майданчиків, але підніме цінник на 15%. І зрозуміло, що у разі кредитних покупок жодних знижок "під конкретного покупця" не буде.
Загалом по Києву та області відновлено будівництво близько 170 об'єктів (найбільше – у Печерському, Голосіївському, Дніпровському районах), хоча темпи робіт залишаються досить повільними.
Як прогнозують експерти, ціни на новобудови й надалі зростатимуть, навіть незважаючи на мізерні продажі. 2023 року квартири в нових будинках можуть подорожчати ще як мінімум на 10-15%.
"Що таке 10% заморожених квартир? Це недоотримані забудовником гроші, які потрібно десь шукати. В ідеалі – у покупців решти 90% житла", – каже джерело на будівельному ринку.
"Звичайно, чим більше гарантій для покупців, тим дорожчий об'єкт нерухомості. Як ми знаємо, різниця в ціні на початкових та завершальних етапах будівництва в середньому становить 35%. Але розвиток доступного кредитування, як забудовників, так і покупців, "згладжуватиме" подорожчання об'єкта нерухомості", - додав Семенцов.
"Страшилка" для покупців
Але є ще один нюанс купівлі житла за новими правилами.
Теоретично забудовникам ніхто не забороняє продавати житло на етапі будівництва будинку — всі квадратні метри, крім заставних 5-10%.
Купівля таких квартир для людей завжди була ризикованою, але все вирішував низький цінник (як правило, на етапі котловану житло продається за мінімальною ціною, а потім, у міру готовності об'єкту, дорожчає. Різниця в ціні може досягати 35-50% і навіть більше). що дозволяло добре заробляти інвесторам).
Тепер ця схема заграла новими фарбами.
З одного боку, новий закон вводить поняття "спеціального майнового права" на нерухомість у будинку, що будується. Це майже як право власності, але лише у недобудові. Що все одно набагато краще за ті схеми, за якими квартири на первинці продавалися раніше.
З іншого боку, незрозуміло, що буде з проданими квартирами, якщо, наприклад, реалізуються прогнози про схеми з передачею новому девелоперу більше 10% заставних квартир.
"Чи не вийде так, що при передачі проекту новому власнику замість збанкрутілого за майновими правами на вже продані квартири виникнуть питання. Це як із націоналізацією "Мотор Січі", коли під роздачу потрапили всі, зокрема міноритарні власники акцій - їхні папери вилучили" за компанію" з пакетом Богуслаєва. Зрозуміло, є надія, що з усім розберуться і приватним власникам у результаті їхнє майно повернуть. Але скільки на це піде часу - незрозуміло. будівельний ринок.
Тобто з'являється ще одна "страшилка" для покупців житла в новобудовах.
У самій ухвалі не прописано, що буде з гарантійною часткою у разі банкрутства забудовника. Документ дуже короткий, у ньому просто вказані цифри гарантійних частин. За логікою, за цією заставою застосовуватиметься стандартна процедура. Якщо банк профінансує певну кількість житла за пільговими кредитами від держави, у разі зупинки будівництва він спробує повернути вкладені кошти, і якщо вартість застави буде нижчою, може подати звернення на інше майно боржника, тобто велику частку новобудови або всю (якщо будівництво заморожено, наприклад, на початковому етапі).
Кравець каже, що вірогідніша інша ситуація. "Держава, як показує практика колишніх будівельних пірамід, тих же новобудов Войцеховського або "Аркади", нічого особливо не добудовує, і навіть не особливо намагається. Так що учасники іпотечних програм можуть отримати мильну бульбашку замість квартири, при цьому платити в банк все одно доведеться, хоч і за зниженою ставкою", - підсумував він.
Нагадаємо, раніше "Страна" розбиралася, що буде в Україні з цінами на їжу, паливо, одяг та нерухомість у 2023 році.
